開發商推低價買房 是餡餅還是陷阱

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在房地產市場中，價格的波動最容易挑動購房者的神經。一旦開發商推出一些價格方面的優惠，一般會受到部分購房者的追捧。這些優惠包括實實在在的現場折扣、買房送家電、老業主帶新業主送物業費等;還有一些更為隱蔽的方式，比如零首付買房，開發商宣稱尾貨成本價甩賣，樓盤正式開賣前開展低價內部認購等，這些方式有時是的的確確的讓利，但有時候可能是開發商拋出的餡餅，背后給購房者挖好了陷阱，市民買房時要注意鑒別。

1 零首付：還款壓力大

今年“十一”期間，位于佛山南海一個鎮街某大型樓盤，曾短時間推出過購房“零”首付活動。市民黃先生去咨詢后才知道，是開發商可以墊付首付款，但要求購房者在5年內還清所有款項，這種方式看似很實惠，但購房者未來幾年的還款壓力非常大，黃先生想想后還是放棄了。

市民楊先生近日跟記者聊起，他去年打算購買三水西南涌右岸一大型樓盤，銷售人員也提出可以“零首付”銷售。本來70萬元的房子，首套房首付三成是21萬元，但是開發商可以作價100萬元，這樣楊先生支付21萬元的首付，就可以從銀行貸到實際全額房款，相當于“零首付”，不過最終因為銀行不放款，這筆交易沒做成。

提醒：

零首付背后有更多隱性風險

南海桂城一大型樓盤銷售經理告訴記者，“零首付”以前在江浙地區比較流行。“零首付”買房有多種方式。有的樓盤是將房屋價格作一定提升，再對首付進行“減免”，比如楊先生遇到的情況，這種情況實際上還是需要付首付的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會大一點，比較適用買房時資金緊張，但未來很短時間內資金又相對充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費用也會相應增加，實際上支出的費用可能并不比按正常程序少。

這位銷售經理補充說，還有的開發商采用先行墊付首付款的方式，不過，還款期限往往并不長，基本到交房時就需全部還清了。而開發商提供“零首付”的房源要么數量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發商在提供這種“零首付”的同時，一般會與購房者簽訂一個合同，如果購房者出現無法還清首付款的情況，開發商有權收回房屋，同時購房者還要向開發商支付5%的違約金。

近期一些市民會接到按揭公司的短信廣告，稱可以提供“零首付”。記者調查發現，這種“零首付”方式，實際上是一些按揭公司向客戶推薦的一種抵押方式。比如，客戶以裝修貸款的形式，作消費性抵押。記者咨詢部分銀行得知，金融監管部門明文規定，不允許將純抵押消費貸款用于投資股市和樓市。也就是說，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發放的貸款被收回的可能，按揭費也會有損失。

律師付輝告訴記者，一旦購房者和開發商簽訂了不違反《合同法》等相關法規的合同，就需要履行合約。購房者在采取這些方式前，最好對自己資金情況做一個評估，詳細了解好相關風險，零首付不等于零風險。如果需要產生相關的交易，最好向律師咨詢或聘請律師跟蹤服務。

2 內部認購：買了套“高價”房

提起一年前買的房子，市民劉先生至今很后悔。當時，他通過朋友，以內部認購的7200元/平方米左右的價格買下佛山一個區的中心城區新樓盤一套100平方米左右的單位。當時這個樓盤的開盤價是7500~8500元/平方米，上千人在寒風中排隊買樓，劉先生為自己“低價”內部認購成功，高興了很長時間。不久后，佛山樓市開始限購，這個樓盤的價格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價”內部認購買了套“高價”房。

更嚴重的是，他上網查詢交易數據發現，這個樓盤賣出的貨量只有幾十套。“當時上千人排隊買樓是我親眼所見，為什么成交量會這么少。”劉先生百思不得解，最近才有朋友告訴他，和他同一批內部認購的人中大部分已經退房了，而當時排隊買樓的人實際成交的也很少。

提醒：

千人排隊買樓可能只是假象

佛山某房地產公司副總經理張女士告訴記者，“內部認購”是一種開發商常用的銷售方法，一般是一個新項目開賣前，先收集一部分最有誠意的客戶資源，再以低出開盤價一定額度的價格，把房子賣給這些“內部認購者”。大部分情況下，這些認購者的確可以低價買樓。但也不排除有些開發商為了快速出貨，先找一些人來內部認購，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購房者，開發商會給他們一定酬勞，他們退房開發商也不會扣押誠意金，或者他們的誠意金干脆就是開發商自己出的，不會要他們賠償違約金。但一些不明情況的購房者，就可能被套進來。

“找人排隊買樓以前比較常用，現在用得比較少。一些項目開盤時會找人來充充人氣。”某百萬平方米大型住宅小區銷售經理董先生表示，這些人會獲得開發商的一定酬勞，在業內被稱為“房蟲”，要想辨別他們是否有意向購房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統一的著裝、是否有“領隊”等。不過，現在“房蟲”越來越隱蔽，一般不會統一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時需要特別注意了。

另外，一個很簡單的方法，可以真實地了解項目銷售的情況，就是查詢各區或市局的房地產交易網站，那里都有即時的交易數據，包括價格、套數等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。